A nossa lei de locações vigente, de 1991, ainda não apresentou emendas. Não temos emendas que fale, claramente das locações na modalidade BTS (Built to suit) tão pouco, quanto as atuais e queridinhas locações por curtíssima temporada (Short Stay), mais proclamadas como Airbnb (lembrando que Airbnb é uma empresa/marca, hoje temos diversas que operam na sistemática). Logo, em simples análise rápida, já se observa que a lei não dispõe sobre prazo mínimo para locações, vindo, apenas ressaltar cuidados conforme tempo em função de tratativas com as partes nos procedimentos de encerramento ou prolongar do tempo.

Dito isso, vislumbramos que o artigo 48 da lei em espeque não se opõe à locação de imóveis de curta estadia, e, inclusive faz menção as já conhecidas locações por temporada de 90 (noventa) dias (geralmente utilizadas para trabalhadores da construção civil, trabalhos administrativos específicos ou mesmo, locações de imóveis no litoral).

Portanto, se não temos proibições na lei a curtíssima estadia, não podemos chama-la de ilegal; ademais, já se pacificou que, na ausência de menções na lei de locações sobre tal modalidade, utiliza-se por equiparação a lei de TURISMO para resguardar as partes e orientar os procedimentos de tal modalidade.

Não se assuste, a lei de turismo é a mesma que regulamenta a hospedagem em hotéis e segue vigente desde 2008, logo, desamparados, não estamos! Entretanto, por não falarmos de hospedagem em hotéis e utilizarmos tal lei por equiparação, por óbvio, passam a existir lacunas e dúvidas de pontos específicos do dia-a-dia; E nesse sentido das ausências, encontramos as questões de interesse condominial.

Quando tratamos de imóveis alocados em condomínios de casas ou mesmo verticais, cumpre análise das regras internas vigentes e do pensar coletivo, como exemplo o condomínio edilício:

A Lei de Condomínios nº 4.591/1964, prescreve: “cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses”, devendo observar as normas de boa vizinhança”, e aqui se acrescenta, convenção condominial e regimento interno.

E neste ponto chegamos ao objeto de muitas pautas condominiais e conflitos de normas e de entendimentos entre proprietários, vizinhos e síndicos.

Pois bem, a contenda e preocupação do uso da sistemática de “curta estadia”, se deu pelo mesmo motivo em que se proíbe em condomínios (não mistos) atividades de cunho comercial: segurança e sossego.

Quanto mais se abre possibilidades de ingresso de pessoas ao condomínio e negócios, falamos no aumentar do fluxo de pessoas estranhas ao condomínio, as quais podem ou não ser pessoas de boa conduta, que, por óbvio, não ficarão “amarradas” na unidade locada, mas, terão acesso às áreas comuns e portas de vizinhos, o que, por conseguinte, vulnerabiliza a segurança e sossego dos demais condôminos.

Engana-se quem ache que a problemática é local (Brasil). Nos Estados Unidos, berço da plataforma mencionada ao início da matéria, diversas cidades já discutiram e impuseram restrições às locações de curta duração (San Francisco, New York, Las Vegas, entre outras várias). Na Europa a pressão das cidades também restara tamanha à ponto de exigirem da Comissão Europeia regras mais rígidas à atividade da locação.

Em alguns municípios americanos, além da problemática disposta, por tratar-se de cidades turísticas, houve drástica redução de ofertas de moradias disponíveis para locação comum, vindo a municipalidade legislar no sentido de colocar prazo mínimo permitido para locação em determinados locais, ou, se o proprietário optar por manter locação de temporada menor que um mês, deverá obrigatoriamente que morar no local e estar presente durante toda a estadia.

Compartilhado isso, e dado o iniciar de suas atividades no Brasil em 2011, conflitos similares aos demais países surgiram, vindo a ter suas primeiras decisões judiciais repetidas em 2021 no sentido de que os condomínios poderão proibir a atividade, desde que, conste a proibição na convenção condominial e/ou regimento interno. Logo, no iniciar de 2022, promulgou-se lei que facilitou a alteração da convenção e regimento interno; no intuito de suprir a necessidade e vontade dos condôminos quanto a decisão de possibilitar ou não o uso da sistemática “Short Stay” no condomínio. 

Ainda há quem sustente que a proibição em regimento interno ou convenção condominial confronte o direito de propriedade, porém, todos os adquirentes de unidades em condomínio, ao adquirem tal tipo de moradia, já estão cientes que muitas de suas liberdades serão limitadas em prol do coletivo, vindo tal possibilidade de proibição da shot stay ser apenas mais uma das regras de boa convivência, sossego e segurança pró coletivo.

Sendo assim, com a facilitação de ampliação do quórum de votação trazido pela lei de março de 2022, e decisão do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, tal direito ou proibição poderá se dar por escolha e voto dos condôminos, compreende-se que esse é o caminho adequado e vislumbrado hoje para o regulamentar a questão de curta hospedagem dentro de condomínios residenciais.

Para impedir a locação na modalidade “Short Stay”, será necessária a inserção de artigo na convenção do condomínio, com aprovação do quórum mínimo de dois terços dos proprietários dos imóveis em assembleia.

Mas, passando as proibições aos instrumentos internos condominiais, passa-se ser de extrema valia aos investidores que buscam unidades já na intenção de coloca-las à locação em todas as modalidades, incluindo a específica do artigo (algumas regiões são mais propícias à essas) que analisem o perfil  do empreendimento, dos demais adquirentes, e, principalmente, fazer presença nas assembleias (seja pessoalmente ou por procuração) afim de defender seu poder de voto e direito individual.

Ainda possui dúvidas de como proceder em seu condomínio? Necessita de auxílio com a revisão e alteração dos instrumentos de convenção condominial e regimento interno?

Busque sempre um advogado especializado.

Carolina Pavão, advogada OAB/SC 35.851;
Atuante há 15 anos na advocacia imobiliária.
Palestrante e co-autora de cursos e livros na área imobiliária.
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
Especialista em Direito Imobiliário e Construção Civil.
Instagram. @carolinapavao